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Les démarches à mener en cas de problème sur votre chantier

samedi, juin 25th, 2011

Dès lors où vous commencez votre projet de construction de maison, vous avez alors le privilège d’une garantie de livraison assurant et la date de livraison et le prix convenus. Partant, dans le cas d’un problème, vous vous adressez immédiatement à un garant qui peut être la banque ou bien encore une compagnie d’assurance.

Selon la loi, vous êtes protégé contre les risques d’incidents impliquant des défauts de conformité et de malfaçons à travers de multiples garanties. Désormais, ces garanties ne deviennent valables qu’à partir de la réception des travaux et qui sont la garantie du parfait achèvement, la garantie du bon fonctionnement et la garantie décennale. Cependant, vous pouvez vous apercevoir d’un défaut lors de la construction de votre maison. Dans ce cas, vous devez commencer par avertir le constructeur. Si vous ne constatez aucune réaction de sa part, faites appel à un huissier qui établira un constat et adressez une mise en demeure au constructeur par accusé de réception. Dans le cas où ces démarches restent infructueuses, vous avez la possibilité d’attendre la fin des travaux et la réception et mentionner ces défauts s’ils peuvent attendre si non le plus vite vous les mentionner, le mieux pour vous est. D’ailleurs, il est toujours préférable d’agir le plus tôt possible en saisissant le tribunal dans le but de nommer en premier lieu un expert qui définira le défaut par constatation et puis arrêtera le chantier. Le tribunal condamnera le constructeur à réparer les défauts de conformité et les malfaçons avérés. Vous devez ensuite prévenir le garant du fait que ce problème génère automatiquement un retard dans la livraison et partant des pénalités que le garant devra prendre en charge. Dans le cas où le constructeur connait une défaillance, une autre entreprise sera désignée par le garant en vue de réparer et d’achever les travaux.

La loi prévoit également les retards justifiés à savoir par exemple les intempéries rendant l’accomplissement des travaux impossibles ou dangereux ou encore les cas de force majeure ou des cas fortuits comme l’exemple de grève chez un fournisseur…

En revanche les retards non justifiés sont pénalisés à la livraison. La loi prévoit dans ce cas, une pénalité de 1/3000ème du prix par jour de retard prise en charge par le garant.

Dans le cas où le chantier est arrêté et que vos tentatives de relance s’avèrent infructueuses, vous devez envoyer une mise en demeure pour l’achèvement du chantier, puis une lettre recommandée au garant qui lui enverra également une mise en demeure et désignera finalement une autre entreprise pour l’achèvement des travaux.

Particularités des contrats non réglementés

jeudi, juin 9th, 2011

Pour la construction de votre maison, vous avez plusieurs possibilités de contrats de construction qui diffèrent les uns des autres. Vous avez donc le choix de faire appel à un architecte, à un constructeur, à un maitre d’œuvre ou bien encore à un entrepreneur. Tous vous présentant des garanties différentes.

Si vous optez pour un constructeur, vous allez signer un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle qui est régi par la loi de 1990. Si vous choisissez de signer avec les autres intervenants, vous signerez dans ce cas des contrats non réglementés par la loi mais régis uniquement par le code civil.

En revanche, si vous cherchez à posséder une maison personnalisée, l’architecte saura réaliser votre projet. Toutefois, le contrat d’architecte n’étant pas soumis à la réglementation, vous laisse extrêmement  vigilent et prudent sur son contenu. Ce même contrat devient obligatoire quand la superficie de votre maison, hors œuvre net, est supérieure à 170 m². Pour cela, l’architecte organise une mise en concurrence entre les entreprises et contrôle la qualité technique des matériaux.

Si vous comptez donc faire signer avec un architecte pour la construction de votre maison, vous devez savoir que ce contrat peur avoir plusieurs formes et que les travaux que vous comptez lui confier sont assez divers. Vous pouvez donc  avoir les possibilités soit de confier l’élaboration des plans mais aussi  le choix des entreprises et le contrôle du bon déroulement des travaux, soit vous signez un contrat d’entreprise avec le ou les entrepreneurs qui prendront en charge la construction.

Dans le contrat avec l’architecte, la définition du rôle de ce dernier est clairement établie entre vous et lui.Ainsi, il prend en charge la conception du projet de construction, l’établissement des plans et du devis, l’assistance pour les démarches administratives, la préparation des projets de contrat avec les différents corps de métier, à savoir le plombier, le couvreur…, la coordination de l’ensemble des travaux, l’assistance du maitre d’ouvrage pour le choix des entreprises, l’exécution des contrats d’entreprise, la vérification des travaux exécutés, la réception des ouvrages.

Dans le contrat, on dénote le mode et les modalités de paiement de l’architecte selon bien évidemment l’avancement des travaux.

En revanche, vous faites appel à un entrepreneur dans le cas où vous confiez l’élaboration des plans ainsi que l’occupation du permis de construire à l’architecte mais pas la suivie du chantier, ou bien encore quand la surface de la maison n’est pas assez importante.

Vous avez la possibilité de signer un seul contrat avec un seul entrepreneur qui se charge de tous les travaux soit vous signer plusieurs contrats avec divers entrepreneurs qui représentent chacun un corps différent de profession. Dans ce cas, vous devez disposer de beaucoup de temps pour suivre les travaux et les délais.

En signant des contrats non réglementés, vous êtes pris d’être très attentif et très prudent.

L’achat en indivision d’un immobilier par un couple en concubinage

jeudi, juin 9th, 2011

Dans l’acte d’achat en commun  d’un immobilier par un couple en concubinage, un accord entre les partenaires doit indispensablement s’effectuer pour la vente ou la donation…

L’achat en commun place le couple sous le régime de l’indivision. La cotisation ou la cote part ou l’hauteur de la contribution financière détermine la part de la propriété de chaque partenaire. Dans chaque acte de vente, l’hauteur de financement de chacun doit impérativement être mentionnée. L’indivision peut être égalitaire, avec 50/50 ou même inégalitaire ave 30/70. Les difficultés apparaissent dans le cas d’une séparation et où l’un des concubins participe plus que la part indivise qu’il déclare acheter.

-Le fonctionnement de l’indivision :

Pour l’accomplissement de certains actes de gestion et depuis le 1er Janvier 2007, la majorité des deux tiers est largement suffisante. En revanche, l’unanimité est toujours requise pour tout acte de vente.

*Dans le cas d’une mésentente : les concubins peuvent e séparer tout en étant en parfait accord sur la vente de leur propriété et partant partager la somme perçue en fonction de leur cotisation respective. Ils peuvent également s’entendre sur l’acquisition de l’un d’entre eux du bien en rachetant la part de l’autre.

Toutefois, dans le cas d’une mésentente, la seule issue revient à la voie judiciaire et à l’unanimité. Ainsi, quand il y a opposition à la vente de la part de l’un des concubins, l’autre peut toujours demander au juge l’autorisation de mettre fin à l’indivision.

*En cas de décès : Le problème se pose quand rien n’a été prévu par les concubins qui sont ignorés par la loi.  Ainsi, aucun droit n’est réservé au survivant, ni même comme étant un héritier. Il se retrouve en indivision avec tous les héritiers du concubin défunt. Ce qui engendre dans la plupart des cas des conflits notamment quand les héritiers demandent leur part de l’héritage.

Il devient donc intéressant de prévoir dans la convention d’indivision une clause qui détermine la possibilité du concubin survivant d’acquérir la part du défunt sous réserve de désintéresser les héritiers.

Les différents régimes d’achat des couples pacsés

jeudi, juin 9th, 2011

Quand un couple pacsé achète un bien, le pacte civil modifie la donation. En principe, le pacte met le couple au régime de la séparation des biens mais les partenaires peuvent toujours changer et opter pour le régime de l’indivision.

Séparation des biens :

Les partenaires qui ont signé un pacte civil de solidarité sont soumis en principe au régime de la séparation de biens. Chacun d’eux demeure propriétaire des biens qu’il possédait avant le pacs mais également ce qu’il acquière avec ses fonds propres pendant le pacs. Le bien qu’il crée ou qu’il reçoit aussi lui appartient à lui seul. Dans le cas où les deux partenaires achètent ensemble un bien, ce dernier appartient au couple en indivision en fonction de l’apport de chacun.

L’indivision :

Le couple signataire d’un pacs, peut aussi choisir de se placer sous le régime de l’indivision. Partant, les biens achetés avec des fonds perçus pendant le pacs sont censés appartenir à égalité en indivision. Par contre, il est possible d’indiquer dans le pacte les apports réels de contribution de chacun des  deux partenaires.

En cas de décès :

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement occupé à titre de résidence principale, qu’il soit la propriété du seul défunt ou possédant en indivision. Le partenaire survivant a donc la possibilité de l’occuper pendant toute une année. Dans le cas où le logement est loué à un tiers, le partenaire survivant peut demander aux héritiers du défunt le remboursement du loyer d’une année. Toutefois, ce droit de jouissance peut être remis en cause par le testament du défunt. A noter aussi, que les loyers remboursés au partenaire survivant par les héritiers viennent en déduction de l’actif successoral, c’est-à-dire que les héritiers n’auront pas à payer de droits de succession sur ce montant.

Dans le cas où le logement se trouve en indivision avec tous les héritiers, le partenaire survivant peut revendiquer l’attribution préférentielle du logement, si le défunt l’a prévue par testament, ou bien la demander au juge.

La convention d’indivision peut prévoir la possibilité pour le survivant d’acquérir la quote-part du défunt.