Archive for the ‘Les constructeurs’ Category

Conseils avant de signer un contrat CCMI

samedi, juin 25th, 2011

Vous avez trouvé le terrain de vos rêves pour faire construire votre habitation, vous êtes maintenant en quête d’un constructeur pour la réalisation de votre projet. Certains vous proposent de signer un contrat de construction de maison individuelle et vous en êtes convaincu de cette excellente idée.

Toutefois, avant de signer ce contrat CCMI, il est conseillé de :

– Bien réfléchir avant tout engagement de votre part. Si vous souhaitez reporter la construction de votre habitation, vous disposez de 5 ans mais faites attention aux règles d’urbanisme qui peuvent changer en rendant votre terrain non constructible. Vous disposez de 2 ans pour sélectionner un constructeur, prenez donc tout votre temps pour faire le meilleur choix.

-Vous devez aussi vérifiez auprès du tribunal de commerce si l’entreprise ne fait pas l’objet d’un

dépôt de bilan.

– Ne faites surtout pas avancer de l’argent quelques soit les conditions et quelque soit la personne qui se présentera à vous avant la signature du contrat et la date d’exigibilité de la créance en respectant l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales.

Dans le cas d’un contrat CCMI avec fourniture de plan, vous êtes tenu à déposer sur un compte spécial au nom du maitre d’ouvrage, soit une garantie de 3% du prix de la construction mais qui reste bloquée jusqu’à la réalisation du projet, soit c’est la banque qui déposera une caution garantissant le remboursement des sommes versées avant le commencement des travaux de construction.

– N’hésitez pas à vérifier les attestations de garantie qui doivent être en relation avec votre projet

– Exigez une dommage ouvrage

-Demandez au constructeur une justification d’un garant bancaire

– Précisez bien les dates d’ouverture des travaux mais aussi les délais de livraison, de préférence en mois ou bien encore en semaines.

-Indiquez explicitement les pénalités de retard relatives au constructeur, 1/3000e du coût/jour de retard. Vous devez donc préciser la date de démarrage des travaux à savoir la déclaration du chantier en mairie, l’installation du chantier, le premier coup de bulldozer…

– Prenez garde des prix de terrassement et d’évacuation des terres.

– Si vous comptez faire une terrasse, profitez pour la faire en même temps que la construction de votre maison et n’oubliez pas de la signaler dans le contrat pour la réalisation de quelques économies non négligeables.

– Soyez très vigilant en vérifiant les travaux d’assainissement VRD, en les chiffrant avant de conclure la signature du contrat.

-Faites la vérification du vide sanitaire, VS s’il est prévu ou non dans les différents devis proposés.

-Demandez si votre commune exige le puits perdu et faites le chiffrage

-Signalez vos préférences de revêtement du sol en donnant même des précisions détaillées sur le carrelage et le parquet relatives aux dimensions…Toute modification entrainera des augmentations dans les tarifs mentionnés.

-Sachez qu’une fois vous avez signé le contrat, vous disposerez de 7 jours de réflexion pour vous engager ou au contraire renoncer sans vous justifier et sans subir de pénalité.

L’assurance construction

mardi, juin 21st, 2011

Dans le but d’une garantie décennale efficace du constructeur, la loi du 4 janvier 1978 a instauré deux types d’assurance construction obligatoires aussi bien pour le constructeur que pour le propriétaire. En effet, le constructeur se  doit de couvrir sa responsabilité décennale et le particulier se doit de souscrire une assurance dommages ouvrage. La loi assure donc la séparation de la réparation des dommages, qui présente souvent un grand problème de recherche de responsabilité.

L’assurance ouvrage dommage est valable aussi bien pour le propriétaire que pour les propriétaires successifs. Elle doit être souscrite par le particulier avant l’ouverture du chantier et c’et l’une des conditions de validité du contrat de construction. Le coût est de 2%, alors que si elle est inscrite à titre individuelle, le coût sera de 6 à 7% du prix.Dans le cas de dommage d’ordre décennal, le constructeur ou les constructeurs sont responsables de plein droit. Cette présomption de responsabilité pour le constructeur est valable pendant dix ans.

En effet, cette responsabilité décennale couvre tous les dommages  graves relevant de la profession, c’est-à-dire de la construction des ouvrages de bâtiment et de génie civil. Ils incluent la solidité de l’ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert ou le rendent impropre à sa destination, lorsque le dommage affecte l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses élément d’équipements.

Quant aux dommages réparables au titre de la garantie biennale ou de la garantie de parfait achèvement en sont exclus. En outre, les dommages intermédiaires ne sont pas impliqués dans la garantie obligatoire, à savoir par exemple les fissures sans gravité. Dans ce cas, vous devez agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle et prouver la faute du constructeur.

Après la fin de la garantie de parfait achèvement, la période de garantie prendra effet, c’est-à-dire une année après la réception et se termine 10 ans après en même temps que la garantie décennale. Toutefois, elle peut prendre effet plus tôt et avant la réception, si après une mise en demeure restée inefficace, vous obtenez en justice la résiliation du contrat qui vous lie au constructeur pour non achèvement de ses obligations.

Si après la réception, et avant la fin du délai de parfait achèvement, toujours après une mise en demeure restée infructueuse, le constructeur n’a pas rempli ses obligations. Vous devez savoir que la garantie de parfait achèvement couvre les dommages inscrits pendant le délai d’un an à compter de la réception. Partant, si le constructeur n’effectue pas les travaux, vous devez le prévenir par une mise en demeure.

Si vous n’aurez aucun résultat, faites donc une déclaration du dommage à l’assureur en y joignant la copie de la mise en demeure ainsi que la copie du procès verbal de la réception. Sachez également que l’intervention de l’assurance ne se fait que lorsque les dommages font partie de la garantie décennale.

Les indicateurs de qualité dans la construction des maisons

jeudi, juin 9th, 2011

On assiste actuellement à une croissance évolutive des indicateurs de qualité notamment dans le domaine de la construction des maisons individuelles, qui sont les certifications, les labels, les normes…en vue d’assurer un niveau de qualité global, des performances et enfin le respect d’une charte.

Acheter une maison constitue un projet qui a une grande importance dans la vie d’une personne, d’un couple ou d’une famille, qui demande beaucoup de sacrifices pour certaines personnes mais également des rêves pour d’autres. Partant, ces mêmes personnes cherchent à être assurées dans leur choix de constructeur, de produits…

Actuellement, les acquéreurs de maisons ne trouvent pas qu’ils sont suffisamment protégés et assurés par, par exemple les différents contrats de construction réglementés par la loi de 1990. Ils demandent plus de sécurité et de protection. Dans ce cadre, ils cherchent à avoir par exemple une maison qui respecte l’environnement, des bois certifiés, ou encore un constructeur qui respecte un référentiel organisationnel reconnu et validé. En bref, les acquéreurs demandent les labels, les certifications, les marques et les normes. Quant aux constructeurs, étant  assez nombreux à s’engager dans la démarche de la qualité, cherchent absolument à assurer l’acquéreur.

Toutefois, toutes ces appellations n’ont pas la même valeur juridique. Ainsi :

– La certification : est une garantie absolue pour l’acquéreur mais une contrainte pour l’entreprise qui s’engage dans ce processus qui la soumet à des contrôles inopinés, permanents effectués par un organisme neutre et indépendant. L’entreprise s’engage ainsi dans un processus de qualité continu.

Les certifications sont acquises pour une durée limitée dans le temps. On cite l’exemple de NF Maison Individuelle qui est certifiée seulement pour 3 ans.

-Le label : Un organisme officiel ou professionnel délivre une attestation de qualité, selon les normes, qu’on appelle label, à un matériau, un ouvrage ou une société. On cite l’exemple du Label Rouge dans les produits agro-alimentaires mais  le label dans la construction de maison ne correspond pas à une norme officielle.

De nos jours, on retrouve des écolabels qui visent à garantir les performances énergétiques, à savoir Effinergie ou encore les peintures.

 

Le permis de construire

jeudi, juin 9th, 2011

La demande d’un permis de construire s’effectue par le propriétaire du terrain, appelé selon la règle à s’adresser à la mairie de la commune concernée et à déposer un dossier complet par lettre recommandée ou contre décharge, pour se voir affecter un numéro d’enregistrement.

En cas de construction de maison individuelle, cette formalité peut être remplie par le constructeur en commun  accord avec le propriétaire du terrain.

Contenu du dossier

Le demandeur de permis procède en constituant un dossier établi en quatre exemplaires, selon le modèle  administratif  mis à la disposition, pour  apporter des indications liées à l’identité et la qualité de l’auteur du projet,  la situation et la superficie du terrain,  l’identité du propriétaire s’il n’est pas le demandeur, la nature des travaux, la destination des constructions et la densité de la  construction.

Cette même démarche peut avoir lieu en ligne en rempliant le formulaire disponible sur le site internet du ministère de l’Écologie, de l’Energie et du Développement durable.

Des documents annexes doivent être joints à la demande du permis de construire. Ils portent sur le plan de situation du terrain, le plan de masse des constructions, les plans des façades, les  vues en coupes précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel et des photos permettant d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement.

Pour les secteurs protégés, il est demandé de présenter un ou deux exemplaires supplémentaires du dossier et un nombre plus grand de pièces complémentaires. Notons que le permis de construire autorise les travaux de démolition dans les zones non protégées.

L’instruction

Généralement, le maire se charge de l’instruction du dossier en s’arrêtant sur la conformité du projet avec la réglementation de l’urbanisme. Ce travail revient aux services de la commune si les moyens techniques et juridiques le permettent.

Dans certains cas, la commune s’adresse à un service extérieur pour s’acquitter de cette tâche et s’appuie sur la décision des services publics intéressés par le projet présenté.

Les délais

Le récépissé de dépôt de dossier envoyé de façon systématique par la mairie au demandeur du permis, précise les délais d’instruction. Pour la construction de maison individuelle, leur durée est fixée à deux mois.

En cas de réserves de l’administration (pièces manquantes,  zone protégées, situations particulières),  d’autres délais sont annoncés par lettre dans le mois qui suit le dépôt et s’appliquent à compter de sa réception.

Cos : coefficient d’occupation des sols.

D’après le Plan local d’urbanisme de chaque zone ou partie de zone, l’administration détermine un Cos, qui permet de fixer le nombre de mètres carrés autorisés à construire sur la surface de terrain, objet de la demande. Si les plans de construction projetée révèlent des dépassements du Cos, le permis se voit refusé.

Le dépassement du Cos est autorisé sur décision de la commune, dans des cas très limités (projets remplissant des critères de performance énergétique ou dotés d’équipements de production d’énergie renouvelable).